媒体:老房子是时候全面体检了

近期，多地发生的高层建筑外墙装饰层脱落事件引起了社会的广泛关注。8月2日，云南省昆明市五华区一小区的建筑外墙装饰层脱落，导致一名外卖员受伤，经全力抢救无效死亡。类似事件近年来频繁发生，如今年7月初山东省青岛市西海岸新区一家医院楼体外墙脱落砸中行人，致1死2伤；今年3月北京市朝阳区一栋居民楼外侧墙砖脱落砸伤居民头部；去年8月四川省南充市一小区外墙瓷砖掉落砸中老人；去年5月江苏省昆山市某小区建筑外墙脱落使两名小学生受伤等。

北京联合大学应用科技学院教授分析，高层建筑外立面装饰层脱落事件频发的原因包括：建筑质量存在问题，如施工过程中偷工减料、使用劣质材料等，导致外立面装饰层固定不牢，易受自然环境因素影响而脱落；使用过程中缺乏定期检查和维护，尤其是老旧建筑，外立面装饰层的老化和损坏未能及时修复，增加了安全隐患；公众对建筑安全的关注度不足，对高层建筑外立面安全隐患认知较低。其深层次原因是城市建设中“重建轻管”，高层建筑数量增加，但在建筑施工、交接查验等环节法律法规执行力度不足，导致一些建筑带“病”拔地而起。

北京理工大学民法典研究中心主任认为，随着城市化进程加快，高层建筑增多，一些外墙面因建筑工艺、年久“老化”等原因出现脱落，而相应的城市治理、物业日常管理维护等可能并未跟上，加上极端天气较多，多种因素叠加致使高层建筑外墙脱落安全问题凸显，对公众安全造成直接威胁。

对于此类事件导致的人员伤亡，中国物业管理协会法律政策工作委员会委员分析，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限中，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。开发商作为建设单位，若其交付的房屋存在质量问题导致外墙脱落造成伤亡，需承担赔偿责任。根据民法典规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。若高层建筑的外墙属于全体业主共有，且未委托给物业服务企业管理，则由全体业主共同承担维修责任和安全责任，外墙脱落造成的人身伤害应由全体业主承担法律责任。实践中，物业服务企业作为管理人，对建筑内的公共设施及共有部分负有维修、养护义务。如果物业服务企业未能履行相关义务，如未按实际需要对外墙进行大修或未能及时排查外墙隐患，则需承担相应法律责任；若其能证明已尽到管理责任，例如定期进行外墙检查和维护并及时处理问题，则可能无需担责。但如果物业公司发现外墙问题却不处理或不发动业主筹集资金维修，仍需承担责任。

为应对高层建筑外墙脱落问题，国内不少地方已经采取治理措施。如安徽省阜阳市房屋管理局于2022年9月下发通知，要求各区相关部门对既有建筑外墙脱落安全隐患进行排查整治；江西省住房和城乡建设厅在2024年3月下发紧急通知，并在此之前联合印发工作方案，要求各市相关部门做好既有民用建筑外立面脱落安全隐患专项排查整治工作；成都市则于2024年1月1日起施行《成都市房屋建筑外墙质量安全维护管理办法》，明确开发建设单位应承担保修期间房屋建筑外墙质量缺陷的保修和治理责任，保修期满后，业主为房屋使用安全责任人，履行建筑外墙维修养护义务。

专家们一致认为，要治理高层建筑外墙脱落问题，需从法律法规和基层社区治理相结合的层面寻求解决方法。既要依法依规明确责任主体，构建动态监管体系，建立定期“体检”和维修制度，还要提升小区治理水平。具体来说，要加强施工质量控制，确保外立面施工质量；所有人、管理人或使用人需确保外立面装饰的安装、使用和维护符合标准，选择有资质的专业机构和人员进行安装，并使用合格材料，同时加强定期检查与维护，制作维护和检查记录；定期对建筑物外立面进行检查，尤其是在恶劣天气或自然灾害后，及时维修发现的问题；增强社会公众对建筑安全的意识；政府部门应制定更严格的建筑外立面装饰安全规范，加强法律法规执行力度，对违规行为严厉处罚。