北京生态环境的改善远郊区新房成交量大涨

天鹅、鸿雁、鸳鸯、灰鹤、秋沙鸭……据北京市园林绿化局统计，2021年北京市全年监测鸟类360多万只，北京已成为世界上生物多样性最丰富的首都之一。

随着北京生态环境的改善，候鸟变成了留鸟，另一群候鸟的生活方式也悄然发生了变化。曾经在冬天搬到南方的人也纷纷回来。根据该机构的数据，自2018年北京启动新一轮100万亩绿化造林以来，北京密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊新房年平均增长超过两位数，其中2020年部分地区增长80%。2020-2021年两年四大远郊区新房总成交量比2018-2019年两年更是猛增53%，候鸟留京、旅居回流成为北京远郊区的新变化。

2018年是一条分界线。北京密云本地人张洪健下班后一直在密云做房地产销售。在他的印象中，2018年以前很少有城市人来密云买房，尤其是作为第二居所。然而，2018年以后，他的客户开始从密云本地人转移到北京密云购买第二居所的人。

我爱我的研究所的数据证明了这个节点:自2018年以来，北京怀柔、平谷、延庆、密云四大远郊的新房成交量逐年增加，尤其是怀柔、密云的平均年增长率超过18%。

五年前，即2017年，国务院批准了《北京市总体规划(2016-2035年)》，确立了门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区、昌平区、房山区为生态涵养区。

一年后，北京启动了新一轮100万亩绿化造林，提出了建设互联森林湿地生态系统，为提高生物多样性奠定基础和当地、长寿、抗逆、食品来源、美丽的植物选择标准。除了景观和绿化效益外，2018年也成为北京这一轮生态环境治理的边界。

我们发现，除了少数当地需求外，城市购房者还在北京郊区买房，要么活跃的老年人作为退休养老住所，要么是中青年的第二居所。他们最重视交通便利、环境舒适和配套友好性。” 我爱我家研究院高级分析师宋俊梅，以近两年成交量突出的密云怀柔为例，都是北京远郊自然条件好、精品发展定位快的地区。哪个区环境好，交通便利，哪里是大家第二居所的首选？”

根据我爱我家研究院的数据，2475套、2117套、2282套、2058套是2020年密云、延庆、平谷、怀柔四大远郊区的新房成交量。与2019年相比，四个地区的增长率分别为80%、42%、41%和30%，其中密云区的增长率最高。但总量也超过了2019年，2020-2021年四大远郊新房成交量为23206套，比2018-2019年四区新房成交量增长53%。

毫不忌讳地说，疫情是我选择北京郊区的第一个原因。与同龄人相比，40岁以下的王东实现了财富自由。王东说，南方城市以前有几个长期租赁据点，这在过去两年里是稀缺的。在疫情的反复下，追求自由的王东开始寻找替代品。

经过一年的调查，他对北京远郊有了新的认识—— 我喜欢它的环境，空气好，绿化面积大，森林里的天然氧吧，和前几年的雾霾状态大不相同。这一次，王东决定定居，而不是继续租房。他在老唐手里买了一栋别墅。“北京远郊区的变化确实很大，不但环境治理得到明显改善，交通等配套设施也更为健全。王东看重的另一个因素是交通达到度，离自己的生活圈更近，开车不到一个半小时就能立即投入工作或聚会。

我们今年的客户中，20%-30%在其他地方有第二个住所，卖掉后回到北京，在我们镇上被称为候鸟。唐发法，密云弗农镇负责人，王东口中的老唐，在他接触的回归业主中，有很多像王东这样的。他们的第二个住所遍布热门住宅城市:从温暖潮湿的三亚、云南到北京后花园张家口、秦皇岛，有的是住宅，有的是投资，但经历了疫情和工作变化。是“候鸟们”回流的重要原因。

在王东看来，随着城市的逐年扩张，一小时生活圈的概念逐渐得到认可拥有绿色生态、交通便利的地区也正成为继北京市区之后的第二或第三居所。其中，密云、延庆、怀柔等地区慢慢进入大家的视野。

每个人都有自己不同的生活方式。人们相处得更多。他们总是希望自己的圈子更适合自己，这样我们就不再是简单的邻里关系了。退休五年的马瑞在选择第二居所时，并没有跟风南下， 在她看来，第二个住宅为一群合作的人提供了自我照顾的机会，无论是社区治理还是各种文化活动，这些都是基于高标准的内生，幸福和舒适将成倍增长。平日虽然懒，但也需要慢慢沉淀，融入当地生活。都搬到城里，不能自己玩。是老北京人，这样的变化也更有融合感。”

马瑞也对旅居有着深刻的理解。到了旺季，大家都蜂拥而至，旅行成本特别高，出门也有很多不便。女儿和女婿带着孙子去看自己，往返的路费基本都是2万。马瑞说，北京郊区的卫生、食品、安全、医疗等条件都令人放心。定居密云后，他逐渐熟悉景观背后的故事。北京人喝的三杯水中，有两杯来自密云水库。他们像保护眼睛一样保护密云水库和生态环境。”

2020年5月，海原320万卖掉了朝阳一套单位福利分房，在延庆以210万的价格购买了第二居所。

刚退休两个月就赶上了疫情。我一解封，就告诉妻子我们在郊区找个地方。海原承认，在郊区买房主要是为了找到一个退休活动的地方。除了王东同样的一两个小时通达要求外，海原和妻子对第二居所的标准约为200万元。我们不是富人。我们也知道北京远郊的房子实现能力不高。不要为了女儿回来看我们太远。大约200万是我们能承受的极限。毕竟，它仍然是第二个住宅。如果我们太老了，我们不能搬家。我们必须回到城里。”

宋俊梅也同意海原第二居所的购房标准。我们监测，200万-300万元的单套价格是北京远郊第二居住的理想区间。但随着生活水平的提高，2020年以后这个价格区间的推出有所提高。宋俊梅认为，改善的原因是市场产品丰富，350万到500万的产品开始进入市场。另一个原因是，随着配套设施的改进，购房者对第二住宅的认可度有所提高，他们愿意在第二住宅花费更多的成本。