媒体全球房价泡沫开始破裂

在此之前，许多国家的房地产牛市已经持续了十年甚至更长时间。特别是新冠肺炎疫情爆发以来，在全球超宽松货币政策的刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速积累。

现在，在美联储激进加息和全球经济衰退的双重影响下，房价泡沫已经开始破裂，全球楼市繁荣即将结束。

牛津经济研究所在最近的一份报告中描述道:“整体而言，这是2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能会在温和下跌和大幅下跌之间徘徊。”

该机构认为，未来，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚是房价下跌风险最大的四个国家。

利率飙升，许多国家的房地产市场降温。

牛津经济研究所的报告称，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，可能会将一些住房市场推入大幅衰退。许多经济体的房价持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的加深，房价下跌的压力将进一步加剧。

这一趋势已经出现。

英国抵押贷款机构哈利法克斯(halifax)公布的数据显示，英国房价继9月环比下跌0.1%后，10月环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来最快的速度下跌。安永(Ernst & Young)的一份报告预测，英国的抵押贷款将在2023年降至10多年来的最低水平。

2022年下半年美国房价快速下跌。S&P/凯斯-席勒房价指数在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，几个州和城市的住宅房地产需求降温。一些华尔街经济学家预测，美国房价明年可能继续下跌多达20%。

韩国在经历了“全民抢房潮”后，房价也连续几个月下跌。韩国房地产委员会7月底公布的数据显示，今年上半年，该国公寓交易量较去年同期减少50.6%，为2006年以来的最低水平。今年上半年，韩国的平均房价也下跌了。

新西兰储备银行2日发布的金融稳定报告显示，随着抵押贷款利率的提高，新西兰房价继续下跌。从全国范围来看，房价比2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称，负资产和按揭服务违约目前并不常见，“但如果价格继续下跌，按揭重新定价以提高利率，这种情况将会增加”。

不难看出，全球楼市的退潮与利率的提高有直接关系。最近几个月，美国的抵押贷款利率已超过7%并继续上升，为2002年以来的最高水平，而不到一年前仅为3.2%。

根据牛津经济研究所的估计，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来上涨了一倍以上。

这四个国家的房价最危险。

根据牛津经济研究所的数据，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的房地产市场风险最大。该机构称，在这些经济体中，2019年第四季度至2022年第二季度，物价涨幅普遍较高，房地产估值较高，债务水平较高，浮动利率债务突出。因此，该机构认为，利率上调将迅速传导至这些国家的家庭财务。

iqi联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里(Kashif ansari)在接受中新社记者采访时表示，预计欧美楼市中，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价将下跌。这个房地产科技集团在亚太、欧洲和美洲拥有3万名经纪人。

Kasif Ansari认为，第一，这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的楼市在货币紧缩发生时也容易下跌。

与美国大部分购房者的按揭贷款是固定利率不同，加拿大和澳大利亚相当一部分的按揭贷款是浮动利率，这意味着房主要承受利率上升的压力，而利率上升伴随着物价的上涨。

如果家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，那么这些家庭更容易受到房贷利率提高的影响。在上述三个国家，家庭负债比例也很高。如果这些因素叠加，Kasif Ansari分析，当地楼市需求将大幅减少，从而导致楼市成交量和价格的双重下滑。

悉尼知名房地产公司plus agency的管理合伙人Fiona yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社记者，是直通车记者，悉尼的公寓受影响最大。房产买卖双方都被利率上升吓退，所以入市的房源越来越少，各套房源报价也在降低。“一年前，我们典型的房产售价大约是挂牌价的110%。如今，转售交易的平均价格约为要价的90%。”

“每次利率上升，许多买家都不得不下调预算。菲奥娜·杨(Fiona yang)说，“一位业主想出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能承受2000万澳元的价格，这是一个很大的折扣。但是，即使把这套房产租出去，他的收益率也只有2.5%左右，把现金存银行还能赚更多。"

一些以前很抢手的房子现在滞销了。

悉尼拍卖行詹姆斯·普拉特拍卖集团(james pratt auction group)首席执行官詹姆斯·普拉特(James Pratt)表示，“我正在与邦迪海滩附近的一处房产合作，我们不得不三次推迟拍卖日期，因为根本没有足够的买家。这在创可贴中非常罕见，房地产通常会以高价迅速售出。”

卑诗省温哥华知名房地产投资顾问Tina mak接受中新社直通车采访时表示，疫情期间，温哥华周边房价上涨明显。那时候，人们想要郊区的大户型房子。今年以来，随着许多公司复工，人们发现在郊区开车上下班很不方便，油价也很贵。所以现在城外的房子跌的最厉害。今年已经下降了20%。

次贷危机会在2008年重演吗？

2008年由房地产引发的次贷危机会重演吗？

卡希夫·安萨里说，一般认为不会。上一次次贷危机后，银行在放贷时对贷款的审查已经更加严格。数据显示，因为还不起房贷而被没收的房屋数量并没有明显增加。

他指出，楼价下跌是基于过去两年楼价飙升。比如加拿大、澳大利亚、新西兰即使下降20%，也仍然高于疫情前。下降得越多的地方，上升得也越快。发达国家很多人的财富会比疫情期间打折，但还是比疫情前高。

事实上，随着楼市中炒房者和机构投资者的减少，购房者，尤其是刚需购房者和有现金的外国购房者迎来了有利的购房期。买家会发现自己在谈价格和购买条件时处于有利地位，买家经纪人的日子也会轻松很多。

牛津经济研究所也认为，一个积极因素是，一些主要市场的抵押贷款债务与居民收入之比低于全球金融危机前的水平。在美国，2022年第二季度的抵押贷款债务与收入比率比2007年第四季度低35%，西班牙低25%，英国低14%。

另一个因素是，浮动利率的抵押贷款债务低于全球金融危机前的水平。这意味着房贷利率上升对家庭的直接影响较小。