没有90%得房率都不好意思卖房

8月27日上午，在北京顺义一个新房项意图营销中心，出售人员告知看房客户：项目不只选用高规范商品房住所建设计划（下称“高标计划”），而且得房率也高，如此高性价比的项目在北京楼市不多见。

出售人员以一套三居室户型举例，该户型修建面积110平方米，套内面积92平方米左右。但假如加上赠送面积，实践使用面积可达110.5平方米。按实践使用面积算，该户型的得房率超过100%。

房地产供大于求，新房竞赛日益剧烈。一些新拿地项目，测验经过提高得房率来加快去化。以北京商场为例，今年以来，高得房率的房地产项目开始频现商场，没有90%的得房率都不好意思卖房。

2023年末举办的全国住所城乡建设工作会议提出，下力气建设“好房子”，在住所领域发明一个新赛道。为了建设“好房子”，2024年以来，成都、贵阳、福州等多个城市出台新的《城市规划管理技能规则》（下称“新规”），对原有修建规范进行调整，尤其是对层高、挑空、阳台等目标放宽，为提升得房率发明了空间。

“对购房者来说，高得房率才是实实在在的优点。”在一家民营房企任职的高伟告知经济观察报，房企在开发项目过程中采纳高标计划、提升高得房率等一系列行动，不只让购房者得到实惠，也有助于项目出售。

严格来说，一套房子的得房率是套内面积与修建面积比，一般高层修建的得房率在70%至85%；多层修建因公摊面积小，得房率相对较高。

不过，现实中一套房子的使用面积，除了套内面积外，还包含一些不计容面积，如阳台或飘窗的二分之一、设备间、天台等。所谓添加得房率，主要经过添加非计容面积完成，即以使用面积与修建面积比来衡量得房率。

以上述北京顺义项目为例，名义得房率为83.5%（套内面积与修建面积比），但实践得房率高达100.5%（使用面积与修建面积比）。

在没有出台新规的城市，一个房地产项目想要提高得房率，一般经过“偷面积”来完成，主要添加阳台、设备间、天台等非计容面积来添加使用面积，尤其是别墅产品，“偷面积”的状况较为遍及。

通常状况下，契合规范的阳台、飘窗按投影面积的一半计容，设备间、天台、挑空等部分，假如契合修建规范要求，一般不计容。

以上述北京顺义项意图110平方米户型为例，该户型赠送的面积有两处，一处是坐落北侧卧室外的设备间，大约3平方米。出售人员在现场介绍，交付时卧室和设备间之间有窗户和墙体隔离，业主收房后，经过外移窗户和墙体能够使北卧室面积添加3平方米。

另一处赠送面积是阳台，该户型南侧通体阳台连通两个南侧卧室和客厅，总长10.4米，进深1.5米，使用面积15.6平方米。出售人员介绍，阳台面积悉数为赠送，交付时不关闭，业主收房后根据需求自行决定是否关闭。

该户型套内面积为92平方米，加上赠送的15.6平方米阳台和3平方米设备间，实践使用面积到达110.5平方米。出售人员表明，依照项目83.5%的得房率核算，该套房子的使用面积对应着132平方米的修建面积。

对购房者来说，使用面积添加是看得见的实惠，背面看不见的是一笔经济账。上述北京顺义项目110平方米户型的赠送面积共计18.6平方米，依照当时6万元/平方米的出售均价，赠送面积的价值超过百万元。折合成单价，相当于降价了16.7%。

高伟说，假如开发商直接降价，不只面临被监管部分约谈的风险，还会引发老业主“维权”。但经过这一方法，既完成了降价去化的意图，也避免了监管部分和老业主的“非难”。

2024年以来，成都、贵阳、湛江、绍兴等近20个城市的规划和自然资源部分出台了新规，新规对包含住地点内的所有修建物的规范进行调整。高伟说，从得房率视点看，新规的含义来自三个方面。

第一，层高添加提升寓居舒适度。依照本来的技能规则，住所层高是2.8米，新规对层高的上限大幅度放松。如绍兴提升至3米，福州提升至3.3米，成都、贵阳、眉山、巴中等城市的上限提升至3.6米。

层高添加了，就有了将房子空间分红上下两层的可能性，能够部分添加使用面积。

第二，阳台等空间占整套房面积份额添加。依照本来的技能规则，一套住所的阳台面积不能超过该套房子面积的15%。部分城市的新规对阳台份额进一步放宽，成都、温州等城市上限是20%，眉山等城市的上限是25%，贵阳、安顺等城市的上限可达30%。即便按投影面积的一半计容，赠送面积也不小。

第三，放宽房子部分区域的挑空份额。这一目标放宽更有利于低层和多层修建，高层修建发挥空间相对不大。有些城市新规要求的挑空份额上限是35%。一般状况下，挑空部分不计容，关闭起来就能够变成使用面积。

高伟说，新规带来最大的优点是，开发商能够部分完成“好房子”的建设目标，添加得房率，添加业主的寓居舒适度；同时，开发商经过提高得房率、采纳高规范建设计划等方法让业主获得更多实惠，以完成快速去化。

高伟地点的公司在华东某地与当地城投公司合作开发的多个新规规范的项目，部分户型的得房率可达120%、130%。购房者购买一套修建面积100平方米的房子，获得的实践使用面积是120平方米或130平方米。

假如购房者想要一套使用面积100平方米的房子，新规施行前，需求购买修建面积120平方米的房子才能完成；新规施行后，只需购买一套80平方米左右的房子就能够完成。

换算成房价后，依照3万元/平方米核算，120平方米的房子需求360万元，而80平方米的房子仅需求240万元，相当于房价打了六折。

高伟说，尽管全国已经有近20个城市发布并施行了新规，但大都城市均慎重使用政策，所以在房地产项目实践开发中，并不是所有项目都能享受到新规的盈利。高伟公司在华东某地落地的项目中，仅有两成依照新规获批。“新规只是放宽了上限，并不意味着你的项目就一定会依照上限批。”高伟告知经济观察报。

一位当地住建部分的人士告知经济观察报，监管部分慎重使用新规的一个重要原因是为了照顾存量项目。因为大都城市的住所项目去化较慢，新规施行后，当地大部分在建、在售的住所项目均是依照本来技能规则批复的规划。“一旦新项目都依照新规批，老项目就更难卖了。”高伟公司旗下也有不少老项目，尽管使出浑身解数，但大都项目去化依然不理想，“假如我的项目周围出来一个得房率120%的项目，我的房子还怎样卖？”

上述当地住建部分人士说，当地政府也比较纠结，假如新出让的土地不依照新规批复，大都开发商也不愿意参加拍地，“很多开发商参加拿地，可能就是奔着新规去的，不按新规批规划，拿这个地还有什么含义”。

对当地政府来说，出于照顾存量项意图需求，无法大批量依照新规批复项目；但假如不按新规批复项目，卖地又会受到影响。如何平衡两者，现在大都当地政府没有完美的解决计划。

在这种布景下，大都城市只是推出两三个试点项目，一方面用来测试商场反应，另一方面也在评估新规对存量房地产项意图冲击力度。

从现在新规施行状况来看，大都城市将试点项目留给了当地国企和城投公司旗下的房地产项目，现在民企只是经过合资形式参加项目开发。如高伟公司参加的新规项意图大股东为当地城投公司。

北京尽管还没有发布新规，但上述北京顺义项目也已在相关方面开始测验，尤其是得房率层面已经最大限度地突破了本来的技能规则。该项目为北京市属国企开发的项目，另一家房企负责操盘，但没有持股。

高伟公司的新规项目入市后，取得了不错的商场反响，首期开盘的去化率均到达九成左右。