楼市三箭齐发 出手还是再等等?

5 月 17 日，楼市迎来三项重要利好政策：降低首付比例、取消住房贷款利率下限、下调公积金贷款利率。当天下午，在北京工作的郭静（化名）看到微信群里讨论这些政策后，为孩子上学发愁的她有些心动。她表示，首付比例下调对她来说是解决了燃眉之急，虽然月供压力加大，但后期可以选择提前还款。她还担心业主临时涨价，所以有些着急看房。

不过，也有人表现得比较淡定。很久没有在北京看房的张辉（化名）对记者表示，他暂时不会重启看房计划。他认为，降低首付对他的吸引力不大，因为他想多交点首付款，以缓解月供的压力。他表示，真正刺激大家去看房的还是价格，他还是再等等。

上述政策发布后，中新经纬联系了多地房产经纪人。河南省郑州市一位房产经纪人表示，政策是有用的，尤其是对刚需、改善客户来说，首付比从最低 20%降到最低 15%，购房门槛降低了。上海的一位房产经纪人则表示，还没有多少客户致电咨询。

北京当前最低首付比例为 30%，此次政策为北京下调首付比打开了窗口。一位北京的房产经纪人表示，还需等具体措施落地。另一位北京的房产经纪人则表示，最近房源已经消化一批，业主的报价也下来了，该下手就下手。

看点一：首付比降至历史最低

5 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发文称，首套住房商业性个人住房贷款、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例分别调整为不低于 15%、不低于 25%。

以贷款 100 万元为例，首套房首付款由之前最低 20 万元降至最低 15 万元，购房门槛下降。但相应地，从银行贷款的金额由 80 万元提高至 85 万元。

易居研究院研究总监严跃进在接受中新经纬采访时表示，这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。过去全国住房贷款首付比例最低为 20%，但对于是否应继续降低首付比存在不同声音，此次政策对首付比例做了历史性的下调。

中原地产首席分析师张大伟分析，该政策执行后，意味着全国所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下调，这对一二线城市影响较大，北京等城市或将大幅度降低首付比例。

2023 年 8 月底，全国首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%。12 月，北京将最低首付比例从 35%降至 30%，并未执行最低 20%的标准。因此，张大伟认为，各城市如何调整首付比例，还需各个城市主管部门出台具体措施。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前，全国多地已将首付比例降至 20%、二套降至 30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为 30%，二套在 40%—50%不等。此次下调首付比例下限政策出台后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，会进一步降低购房者置业门槛。

看点二：公积金贷款 100 万可省 4.85 万利息

此次政策对公积金贷款和商业住房贷款都进行了调整。

5 月 17 日，中国人民银行发文称，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35%和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775%和 3.325%。

以首套房公积金贷款 100 万元为例，选择等额本息还款方式，贷款期限为 30 年，月供将由 4270.16 元降至 4135.57 元，减少约 135 元；总利息由 53.73 万元降至 48.88 万元，节省 4.85 万元。

已经用公积金贷款的购房者，是否能享受到这一最新的利率优惠？5 月 17 日，中新经纬以购房者身份咨询北京市住房公积金管理中心，工作人员表示，存量住房公积金贷款利率今年不作调整，从明年 1 月 1 日起自动下调。正在走公积金贷款流程的贷款人，还需咨询具体办理贷款的部门。

严跃进指出，此前 5 年期以上的首套住房公积金贷款利率为 3.1%，此次下调至 2.85%。在商业银行贷款持续降息的情况下，商贷利率与公积金贷款利率的息差已经不大，因此公积金的利率下调是必然的。

看点三：商贷利率向 3%靠拢

中国人民银行还发文称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

东方金诚研究发展部王青、高级分析师冯琳团队认为，首套房二套房贷款利率取消下限意味着商业银行可以根据当地楼市状况、贷款人信用风险水平等因素，自主决定当地房贷利率水平。这实际上是为接下来较大幅度下调居民房贷利率打开了大门。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，多个热点城市已大幅度调整了首、二套房贷利率下限，低至 3.25%。从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放，特别是按揭贷款投放的主要原因。

张大伟认为，从全国看，除了少数一线二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至 3.45%左右，一些城市甚至在 3.25%左右。此次政策为房贷利率进一步下行提供可能，未来首套房商贷利率或向 3%靠拢。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商贷利率有望跌破 3%，降至历史最低水平，居民的贷款成本进一步下降。

需要注意的是，中国人民银行还强调，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。银行业金融机构应合理确定每笔贷款的具体利率水平。

招联首席研究员董希淼指出，此前个人住房贷款利率在实际上形成“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行确定全国性的利率政策下限；二是地方层面，人民银行分支机构在全国性利率下限的基础上，确定当地住房贷款利率下限；三是银行层面，银行综合考虑借款人资质、资金成本等因素，与借款人协商确定实际执行的住房贷款利率。

“此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市仍将可能设定住房贷款利率下限。”董希淼表示。

王青团队指出，因城施策、“房住不炒”不仅全国适用，而且是长期坚持的政策基调。例如在限购政策方面，在未来一段时间，一线城市还会保留一定的限购措施，而房贷利率下调也不会“齐步走”，一线城市下调的幅度会相对较小。

王青团队分析称，根据中国人民银行数据，今年 3 月末新发放居民房贷利率为 3.69%，考虑到当前物价水平偏低，实际房贷利率（名义房贷利率-GDP 平减指数）处于历史最高水平之列，而且自 2021 年以来持续上升。未来，监管层或将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。同时，在当前的市场格局下，不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。