买到烂尾楼 他们自学法律退房

近年来，房地产引起了最多的骂名。

我们为什么会骂房地产？铁锤总结，首要是两方面原因：其一，民生属性的房地产，被炒作成了奢侈品般的价格。直接点说便是，房价被炒高到和大多数居民的工资收入严重脱钩了，抛开一二线大城市不说，即便是三四五线城市，普通人靠工资收入买房，也需求不吃不喝一二十年。

买不起房的确能够租房寓居，可是实际是，房子和教育、户口等社会资源深度捆绑。不买房意味着，无法享受一座城市开展带来的红利。

尤其是大学毕业想找一份作业都难的年轻人，基本上是谈房色变，心生讨厌。在知乎上，有个“是不是越来越多的年轻人开端讨厌买房了”问题，铁锤发现，底下的高赞答复清一色都是，对高房价表达的反对、埋怨、悲愤等情绪。

二是房地产自98年进入商场化以来，狂飙开展了二十多年，但仍然存在许多被人诟病的准则，比方害人的公摊、坑人的期房预售制。其中最令人发指的便是烂尾楼——掏空6个钱包，花了半辈子积蓄购买的“未来的家”，凭空烂尾，问题迟迟得不到处理，不仅如此，购房者还要为烂尾楼持续还贷。

在网上，网友总结的“新人生三大悲事”，“给烂尾楼还贷”也是排在首位。

不过，今日铁锤要说的是关于烂尾楼的好消息：最高法一锤定音，面临开发商逾期交房，购房者现在有了新权益——买到烂尾楼，也能退房退款了。

到底是怎么回事？工作是这样的：此前河南省高级人民法院，向最高法院提交了一份“关于房企危险化解的权力顺位问题的请示。

意思是，河南省高级人民法院在审理一项烂尾楼案例时，关于房企危险化解中的权力顺序不清楚。直白点说便是，房企破产清算后，购房者、包工头、银行、出资人等，谁应该最先拿到钱？恳求最高法院批复。

现在最高法院作出批复了，且自2023年4月20日起施行。换句话说，关于房企已售商品房逾期难交给引发退房退款等相关纠纷案件的判决依据，有了司法解释。

依据最高法的批复，能够总结三个重点：

榜首，建造工程价款优先受偿权、典当权以及其他债务之间的权力顺位关系。

建造工程价款能够理解为是承包方的工程款，通俗点说便是包工头的工程款。包工头工程款为什么具有优先权？说白了这些都是发给工人的血汗钱，受到最高法的保护理所应当。

第二，房子交给恳求权居榜首位，其次才是工程建造优先权，之后是典当权，最后是其他债务。

简略来说便是，购房者的寓居权优于包工头，更优于其它主体。

第三，楼盘烂尾的状况下，购房者能够建议退款恳求，且具有榜首优先权。

不必解释，我们也能看得明白，房子烂尾开发商没有交给才能了，购房者能够请求退房退款，此恳求得到最高法的保护。

从最高法的批复来看，房子烂尾，购房者的权益保护是排在榜首位的。假如要排序的话，各主体的优先等级分别是：购房者、包工头、银行典当、房企债务人等。

看到这儿，许多人或许要不禁拍手叫好，以后买到烂尾楼也不必怕了，现在有法可依了，房子烂尾也能够退房退款了，不必担心购房款吊水漂了。

实际真的如此吗？别快乐太早，铁锤接下来要说几个注意事项：

榜首，烂尾楼业主想退款也能够，有两个要求须谨记：1、购房时付的是全款，能够直接请求退款。不是全款也没事，在一审法庭辩论终结前还清了余款，也适用这项规则。没钱结清余款，则无法请求退款；2、购房时是借款，要求不能断供。

第二，购买的房子要以寓居为意图。以出资和运营为意图的，明显不符合条件。至于判别标准是什么，个人猜测或许是按名下房子套数确定。由此不难看出，最高法在批复权力顺序时，依然是遵循“房住不炒”的底层逻辑。

第三，购房人需求提交房企无实践交给才能的证据。换言之，需求证明房企没才能交给，即楼盘烂尾。这一点其实是最充溢疑惑的，由于实际中许多开发商都是“扮演式复工”。随便雇几个工人，在工地上做做样子，可是你又不能说它停工。这种状况下，购房者想保护本身的权益，就比较难，由于无法证明开发商停工，更无法证明楼盘烂尾了。

能够预见，未来商场上房企“扮演式复工”的状况会更多。首要便是为了对立购房者退房退款。这种状况，就归于法律法规的空子。

第四，还或许存在一种状况，便是购房者付清全款后，也得到最高法的保障了，但发现开发商没钱退款，这岂不是等于购房者再次入坑了。

在铁锤看来，最高法一锤定音，宣布购房者具有优先权，整体来说的确是功德。但我们也要明晰地意识到一点，那便是银行和房企一直占据信息不对称的优势。这决定了他们能够在违约前夕，通过各种缝隙保护本身的利益。

换句话说，光靠这样补缝隙是不实际的，由于实际中开发商会把不要脸发挥到极致。这儿举个最简略的比如：河南郑州某楼盘比合同约好日期晚了8个月，业主因开发商延期交给，建议开发商支付违约金，没想到这一诉求竟然被法院驳回了。

业主为什么会败诉？该开发商给自己逾期交给找了几个借口：1、大气污染管控，影响施工517天；2、屡次疫情管控，影响施工77天；3、720暴雨灾害，能够顺延交给90天。

该开发商建议这些都归于符合合同约好的不可抗力，因此综合下来，能够顺延交给678天，即不存在违约行为，结果是开发商胜诉。

连这种工作都真实发生了，我们还能说什么呢。

所以个人觉得，无论什么样的补缝隙做法都杯水车薪，由于真正执行时，或许会出现许多预想不到的工作。保护购房者的合法权益，最要害的是要从源头上斩断一切隐晦，全面实施现房出售，一手交钱一手交房，见货付钱，才不会节外生枝。