常州打响下调存量房贷利率第一枪?

因事关个人存量房贷利率调降，一点微妙的信息都能引起风吹草动。

　　7月21日，有消息称常州市部分银行赞同下调存量房贷利率。一时刻常州打响下调存量房贷利率第一枪的信息敏捷在商场上发酵。

　　随后，《》记者致电常州市部分国有行、股份制银行和乡村商业银行，相关工作人员均表明现在未收到告诉直接调降存量房贷利率。

　　“暂时还没有接到下调存量房贷利率的告诉。假如降的话，咱们是会依照常州市一致出台的文件进行。”国有银行常州分行某个贷中心相关工作人员对记者表明，“咱们也在等方针，没有那么快。”

　　也许是迫于压力，“也有银行赞同下调存量房贷利率”一句已被原发文章修正删除，但记者在对常州区域多家银行的采访中得知，部分银行能够经过“商业借款加公积金借款”的组合借款（下称“商转组合贷”）形式来签定新的合同，其中商业借款的利率可依照现行的最新利率方针来履行，以期下降月供本钱。

　　易居研究院研究总监严跃进在接受《》记者采访时表明，此事忽然发酵，恰说明借款人或购房者关于下降存量房贷的期盼，“咱们以为，鉴于提早还贷数量较多，所以银行也会做出取舍，关于调整房贷利率的操作也会有更新的思路，或许说从过去不可能开端转变为有协商余地。”

　　“您是想问常州直接下调存量房贷利率吗？这个方针还需求等一段时刻。”记者刚想开口问是否能够下调存量房贷利率，江苏银行（600919）常州区域的某个贷司理就直接答复到，“不是说降就能降，现在仅有快捷调利率方法的便是商转组合贷，合同悉数重新签，相当于重新做一笔借款。”

　　说罢，该司理继续描述，“现在常州区域首套房的借款利率是3.7%。假如商转组合贷，只需条件契合，公积金中心会以贷冲贷。这和存量房贷利率下调并不是一个概念，现在我行暂未收到下调存量房贷利率的告诉。”

　　在对南京银行常州区域某个贷司理采访中，他对《》记者表明：“现在还是依据LPR的基准利率来给存量客户调降，没有接到告诉说能够直接下降加点利率，假如有咱们肯定会告诉到客户的。”

　　在被问及是否有其他方法能够下降房贷利率时，该个贷司理表明：“假如公积金之前没有用过且能悉数掩盖商贷的状况下，能够直接商转公。假如公积金掩盖不了，常州的四大行都能够做商转组合贷，即一部分处理商贷，剩下部分做公积金借款。咱们行现在只需商贷，其他银行能够有组合贷的。”

　　与此一起，华夏银行常州区域某个贷司理也对记者表明，暂时没有接到直接降存量房贷利率的告诉，但是商转组合贷能够做，是依照最新的商业借款利率履行。

　　江南乡村商业银行某位工作人员也对记者泄漏，直接下调存量房贷利率的详细方针还没有落地，假如降利率，官网会有通告。

　　“现在是契合条件的能够做商转组合贷。”该工作人员如是说，“有最新优惠方针，个贷司理也会跟您联络的。”

　　此外，《》记者还电话咨询了常州市工、农、中、建四大行部分支行的个贷中心，从回复口径来看，根本都是暂未收到调整存量房贷利率的正式告诉。

　　“商贷转组合贷是年头就有的方针。” 常州市住宅公积金管理中心相关工作人员对《》记者表明，“详细处理需求您和还款行约好还款时刻，在还贷到期的一个月内再到公积金柜面上请求商转公的组合借款方法。关于组合贷方面，银行也会有比例要求，只需契合条件就行。详细公积金借款额度，还要依据银行测算来定。”

　　记者在查阅常州市住宅公积金管理中心发现，早在今年1月，该市就曾发布《常州市商业性个人住宅借款转个人住宅公积金借款管理方法（试行）》（下称《方法》）。

　　依据该《方法》，商转公借款包含两种处理方法：一是“以贷还贷”方法。已处理商贷的借款人向中心请求商转公借款，经中心赞同后，借款人处理中心认可的担保手续，在商转公借款典当手续办好后中心发放商转公借款至相应的还款账户偿还商贷。二是“先还后贷”方法。已处理商贷的借款人向中心请求商转公借款，经中心赞同并处理中心认可的担保手续后，还清商贷，在商转公借款典当手续办好后中心再发放商转公借款至借款人账户。

　　依据上述规则，请求商转公借款除应契合公积金借款有关规则外，还需一起满足以下条件：在商贷未还清状况下，且近两年无连续三期或累计六期逾期还贷记录；另外商转公借款的借款人应为商贷的借款人或借款人配偶或产权共有人；最后商贷应已办好典当手续，且仅存在该商贷设定的典当权，无其他典当、查封、居住权设定等权利限制景象。

　　而“商转公”的做法并十分州才有，近两年陕西、江苏、云南、广西、河南、安徽、湖南等多省的三四线城市密布发布了“商转公”新政，契合条件的购房者可将较高的商贷利率转化为更低的公积金利率，下降月供本钱。

　　关于北京区域的状况，《》记者从住宅公积金管理中心网站回复中得悉，现在北京不能处理“商转公”业务。

　　“现在银行在拟定此类方针方面还没有十分一致的思路。这个工作主张各地要加强深入分析，一起把各类能够下降房贷本钱的方法都搬出来，如此前的‘商转公’的方针等，或许拟定阶段性的暂缓本金缴付的方法，以阶段性地下降房贷本钱。”严跃进表明。

　　年头至今，大批存量房贷客户在互联网平台上呼吁下调存量房贷的加点数，一起还有不少专业人士支撑引导银行适度下调存量房贷利率。

　　7月14日，央行货币方针司司长邹澜直言，提早还贷现象添加与存量房贷利率处于较高水平相关。

　　邹澜介绍，今年上半年，个人住宅借款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超越5100亿元，对住宅出售支撑力度明显加大。虽然借款商场报价利率下行了0.45个百分点，但由于合同约好的加点起伏在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率依然处在相对较高的水平上，这与提早还款大幅添加有比较大的关系。

　　在光大银行金融商场部微观研究员周茂华看来，关于房贷利率高、还贷期限长、短期拥有大笔“闲置”资金的购房者来说提早还贷相对合适一些。

　　“从趋势上看，跟着经济和金融恢复常态，居民资产配置也将逐步向常态回归，提早还贷估计有所削减。”周茂华表明，“鼓励金融机构经过商场化、法治化方法自主协商存量房贷利率及房贷置换等，有助于保护商场契约精力，有用下降部分购房者的按揭月供，一起也有助于缓解少量购房者提早还贷的影响。”

　　东方金诚首席微观分析师王青也持有同样的观念。他对记者表明，存量房贷利率下调，将减轻购房者按揭担负，有利于促消费扩出资。更为重要的是，这样能够收窄新、老房贷利差，缓解提早还贷潮，为新发放房贷利率的进一步下调拓宽空间。

　　“存量房贷利率下调有望在三季度发动。现在最大的不确定性是利率下调起伏。” 王青估计，若存量房贷利率较大起伏下调，将是2021年三季度房地产职业方针转向以来推出的最强有力的措施，将释放坚决的稳楼市信号。这在很大程度上改进楼市预期，推动房地产职业在下半年赶快实现软着陆，进而提振经济复苏内生动能，有用控制严重经济社会危险。

　　据国盛证券研报测算，本次存量房贷利率下调对银行息差及收入影响相对较小。若假设2022年底各家银行存量房贷中履行利率在LPR之上的占比在50%，这部分借款利率调降60bps，对上市银行息差影响在-4.6bps左右，对营业收入影响约-1.8%。

　　“存量房贷利率调降，有望下降提早还款的比例，对银行息差和营收的连累较为有限。”开源证券也在研报中指出，在对存量房贷加点部分下降影响的测算下，若提早还款部分均匀利率为5%，提早还款后银行用于金融出资的均匀收益率为3%，利差丢失为2%；若银行与借款人自主协商变更合同约，或用新发放借款置换存量借款，加点部分均匀可下调89BP。

　　因而，在存量房贷加点部分下降与提早还款的对比中，开源证券中肯的表明，两者对银行收益的影响根本接近。

　　“利率调降对银行的详细影响，与利率下降起伏、提早还贷等状况有关。”周茂华以为，一方面，利率调降与之前比较，银行利息收益有所下降，但假如利率调降导致提早还贷下降、刺激房地产需求加速回暖，反而有可能添加银行未来的收益。

　　最新发布的70城数据显现，更多城市的地产价格可能会有所承压，方针进一步调整的窗口期接近。

　　“假如跟着现在通胀走势和房价预期的变化、适当调整存量房贷利率，将有助于边沿提振购房担负才能。一起，虽然不是决定性因素，但也将对现在的信贷周期起到必定程度上的支撑效果。”华泰证券在研报中表明，“固然，若LPR能进一步下调，会进一步小幅下降居民的房贷还款压力，并边沿减缩房贷本钱和其他出资预期收益率之间的差距。但咱们以为只需用一揽子方针、从多个维度提振居民房价走势预期、并激发地产商场生机，才能更为持续、有用提振居民购房需求。”

　　“下降房贷利率能够直接削减每个月的月供，自然也是咱们购房者比较关心的内容。尤其是在收入有压力的状况下。”接受记者采访的陈女士如是说，“现在就盼望着方针提前落地。”